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L’immobilier commercial attire de nombreux investisseurs professionnels en raison de deux facteurs clés : Sa rentabilité et la sécurité des investissements.

L’immobilier commercial affiche une rentabilité deux fois supérieure à celle de l’immobilier résidentiel, avec des rendements nets annuels oscillant entre 4 et 8 %. En faisant le bon choix en termes d’emplacement et de locataires (en évaluant leur chiffre d’affaires afin de mesurer le taux d’effort sur le loyer payé, leur régularité dans le paiement des loyers et l’adéquation de leur activité  et les locaux), il est possible, en étant accompagné par un expert, d’obtenir un rendement élevé et stable.

Investir dans un bien commercial présente également plusieurs avantages :

• Le bail est plus flexible et permet des négociations privées entre les parties.
• Le bail commercial signé par le locataire commerçant est d’une durée de 9 ans.
• Le bail est la plupart du temps triple net de charges pour le bailleur : Les charges d’immeubles, la taxe foncière et l’assurance propriétaire.
• Le profil d’un locataire commerçant (indépendant comme enseigne nationale) présente un faible turnover de par la nécessité pour ce dernier d’amortir sur 7 ans en moyenne l’investissement dans ses travaux d’agencement de magasin, parce qu’il vise éventuellement à capitaliser sur la durée en vue de revendre son fonds de commerce, et surtout parce qu’une fois en place, son emplacement fidélise sa clientèle année après année.
• Cela permet de diversifier son patrimoine et de le sécuriser.

Bien que l’immobilier commercial offre une rentabilité et une sécurité supérieures à l’immobilier résidentiel, il est important de noter que ce marché est régi par des règles spécifiques. Investir sans une connaissance approfondie ni une étude du marché peut être risqué. Les formalités administratives peuvent être complexes, et il existe des enjeux juridiques et fiscaux importants. Pour réussir un bon investissement, il est recommandé de se faire accompagner par un professionnel du secteur et de définir clairement vos objectifs, besoins et critères essentiels dans votre projet d’acquisition d’un local commercial, d’un retail park.

Un fonds de commerce est un ensemble de biens mobiliers et de droits appartenant à un commerçant, lui permettant d’exercer sa profession. En général, le propriétaire du local commercial (les murs ) est différent du propriétaire du fonds de commerce, qui comprend des éléments corporels tels que le mobilier, le matériel, l’agencement, ainsi que des éléments incorporels comme la clientèle, le droit au bail, le nom commercial, l’enseigne, les brevets et licences.

L’évaluation d’un fonds de commerce est une étape cruciale pour déterminer sa valeur. Il est recommandé de se faire accompagner par un expert-comptable. Différentes méthodes d’estimation existent, notamment l’évaluation en pourcentage du chiffre d’affaires annuel ou par référence au résultat net de l’entreprise. Néanmoins, pour réaliser un business plan et entamer des négociations, certains éléments doivent toujours être pris en compte, tels que le chiffre d’affaires, les bénéfices, le droit au bail et le loyer, ainsi que la concurrence environnante et l’emplacement du fonds. Il est important de se faire accompagner par un conseil en immobilier commercial.

Il est essentiel de comprendre la distinction entre le fonds de commerce et le droit au bail lors des transactions commerciales. Un fonds de commerce comprend un ensemble d’éléments, tant corporels qu’incorporels, permettant le fonctionnement d’une activité professionnelle. En revanche, le droit au bail est un acte administratif qui permet au créateur ou au repreneur d’entreprise de jouir des locaux de l’entreprise moyennant un montant versé à l’ancien locataire du magasin (local commercial, boutique, cellule commerciale)

Le pas-de-porte, aussi appelé droit d’entrée, est une somme versée par le locataire au propriétaire des murs lors de la signature d’un bail commercial. Cette somme, définitivement acquise par le propriétaire, permet au locataire de disposer librement du local commercial moyennant un loyer en principe moins élevé que le loyer de marché. Le montant du pas-de-porte est fixé librement par le bailleur et varie généralement entre 3 et 6 mois de loyer, en fonction de l’attractivité du local.

En général, l’immobilier commercial est plus rentable et moins risqué que l’immobilier résidentiel, ce qui le rend attractif pour les investisseurs. Acheter ou investir dans des murs de boutique, que ce soit pour une utilisation personnelle ou pour la location, présente plusieurs avantages, notamment des charges allégées pour les propriétaires exploitants ou investisseurs, la possibilité de fixer librement les loyers et un rendement annuel élevé, atteignant souvent entre 4 et 8 %.

1. L’emplacement stratégique qui permet aux commerçants de fidéliser leur clientèle.
2. Une valeur moins volatile.
3. Un faible risque de vacance grâce aux baux commerciaux, qui offrent une sécurité avec des contrats signés pour 9 ans.
4. La facilité de renégocier les baux commerciaux.

Les baux commerciaux sont régis par les articles L.145-1 et suivants du Code de commerce, et ils définissent les rapports entre bailleurs et locataires d’immeubles ou de locaux dans lequel un fonds de commerce est exploité. Ce fonds peut appartenir à un commerçant, un industriel immatriculé au registre du commerce, ou un artisan chef d’une entreprise immatriculée au répertoire des métiers, qu’il accomplisse ou non des actes de commerce. Les baux commerciaux ont une durée minimale de neuf ans (bail 3-6-9) et peuvent être résiliés à chaque période triennale sauf exceptions (période ferme).

La décision entre l’achat et la location d’un local commercial dépend de votre profil, de vos besoins et de vos souhaits. La location est plus courante et peut être préférable si vous démarrez votre activité, vous permettant ainsi de tester votre commerce tout en limitant les frais. En revanche, si vous êtes déjà bien établi, l’achat d’un local commercial peut être envisagé à long terme, car il offre davantage de la stabilité et une opportunité de rendement en sus de votre activité commerciale. La décision finale dépendra de vos objectifs et de votre situation financière. Investir dans ses propres murs est souvent difficile car il s’ajoute à l’investissement principal dans l’outil d’exploitation et de mise au concept du local commercial. De plus, les banques sont de moins en moins favorables financer des murs auprès des commerçant car elles estiment que le risque de remboursement du prêt consenti est élevé. Il existe cependant une alternative qui consiste à avoir recours à des sociétés de conseil en investissement qui structurent des financements avec des investisseurs privés en tour de table (club deal) lesquels peuvent proposer au commerçant de l’associer à l’investissement dans ses propres murs en mutualisant le risque avec des tiers investisseurs choisis minutieusement. Voir “Qu’est-ce qu’un Club deal” et notre partenaire AXMA CAPITAL-we share.

L’achat d’un local commercial ne doit pas être pris à la légère. Pour réussir votre investissement, il est essentiel de prendre en compte certains points essentiels :

1. Recherchez un emplacement stratégique, en mettant l’accent sur la situation géographique et sa résilience dans le temps.
2. Pensez en termes de rentabilité, en évaluant le loyer perçu par le local, et surtout en vous attachant les services d’un professionnel de l’immobilier commercial qui vous confortera sur le loyer de marché pratiqué afin de ne surtout pas acheter sur la base d’un loyer au-dessus du marché.
3. Renseignez-vous sur la destination et l’affection du local. Est-il vendu libre ou occupé ? Un bien occupé vous assurera une sécurité financière et vous évitera la tâche de trouver un futur locataire. Cependant, faire appel à un professionnel de l’asset management vous permettra d’acheter en pleine connaissance des risques d’investissements futurs au travers de l’analyse de la dataroom, de l’étude et projection d’éventuel travaux de mise aux normes eu égard au décret tertiaire notamment, de vérifier que le locataire exerce dans le respect des normes de sécurité incendie (ERP), de l’accès des personnes à mobilité réduite (PMR).

Il est important de distinguer le pas-de-porte du droit au bail, car ils relèvent de natures juridiques différentes.

• Le pas-de-porte, également appelé droit d’entrée, est versé au propriétaire des murs lors de la conclusion d’un bail commercial pour un local vacant. Cette somme, une fois payée, est réputée définitivement acquise au propriétaire.

Le droit au bail, quant à lui, est versé au locataire sortant lors de la reprise d’un bail existant. Il fait partie du contrat de cession de bail.

Lors de la location d’un local commercial et de la signature du contrat de bail, le propriétaire bailleur peut exiger le versement d’une somme d’argent, que l’on appelle droit d’entrée de bail ou pas-de-porte. Cette somme donne droit à la mise à disposition d’un local commercial et revient entièrement au bailleur. Son montant est fixé librement entre les parties et se situe généralement entre 3 et 6 mois de loyers.

Trouver un local commercial occupé est le souhait de nombreux investisseurs en raison des avantages suivants :

1. Absence de travaux d’aménagement car le local est déjà équipé.
2. Gain de temps et d’argent, car il n’est pas nécessaire de rechercher un locataire.
3. Un investissement sécurisé grâce à la présence d’un bail commercial déjà en place.
4. Facilité d’obtention d’un prêt, car l’investissement est sécurisé par le flux locatif devant assurer en toute ou partie le prêt bancaire contracté (lévée de dette).

Il est donc plus avantageux de vendre un local commercial occupé pour le propriétaire, qui attirera davantage d’acheteurs potentiels et pourra vendre ses murs commerciaux à un prix plus élevé. La demande pour l’acquisition de murs commerciaux étant supérieure à l’offre, et parce qu’il s’agit d’un marché de professionnels (BtoB), il est indispensable de se rapprocher d’un spécialiste du conseil en immobilier d’entreprise, et même en immobilier commercial afin de bénéficier de son réseau et de sa fine connaissance du marché.

La répartition des charges entre le propriétaire et le locataire est réglementée lors de la signature du contrat de bail commercial. Selon les dispositions du bail, certains impôts, comme la taxe foncière et les taxes additionnelles, peuvent être à la charge du locataire. C’est l’usage d’ailleurs. Si aucune clause ne précise cette répartition, la taxe foncière revient alors au bailleur. Il est essentiel de bien connaître ces éléments avant de louer un local commercial en vous rapprochant d’un spécialiste du conseil en immobilier commercial et d’un avocat spécialiste du droit des baux commerciaux et non pas généraliste du droit

La valeur locative d’un local commercial est calculée en prenant en compte trois critères :

1. La surface pondérée du local.
2. La catégorie du local, déterminant son tarif spécifique.
3. Le coefficient de localisation du local.

La formule de calcul est la suivante : Valeur locative du local commercial = Surface pondérée du local x Tarif de la catégorie x Coefficient de localisation.

Votre conseil en immobilier commercial vous la calculera, et au besoin vous mettra en relation avec un expert immobilier.

La rentabilité est souvent l’un des principaux moteurs incitant à investir dans un local commercial. En général, elle se situe entre 4 et 8 %, soit deux fois plus élevée que celle d’un logement locatif (entre 2 et 5 %). Cependant, la rentabilité dépend de plusieurs facteurs tels que l’emplacement du local, sa surface, ses équipements, ainsi que le loyer perçu, qui déterminera le rendement potentiel de l’a opération d’investissement immobilier.

Acquérir des locaux commerciaux nécessite une étude approfondie du marché et de vos besoins. Il est important de lister minutieusement vos critères d’investissement ainsi que les concessions que vous seriez prêt à faire. Voici les points clés sur lesquels vous devriez vous pencher :

1. 1. L’emplacement du local, son affection commerciale. Sa destination actuelle s’il est loué à date d’achat.

• L’environnement commercial direct, y compris la qualité des enseignes avoisinants, et l’accessibilité.
• La surface du local, si elle est homogène ou non et le linéaire vitrine (largeur de la vitrine)..
• L’état général de l’immeuble dans lequel il s’ inscrit..
• L’état général du local et les équipements déjà présents, tels que les installations électriques, de chauffage, climatisation et sanitaires.
• La sécurité et l’accessibilité du local pour les clients.

Pour éviter les pièges et trouver le local idéal, il est fortement recommandé de faire appel à un professionnel de l’immobilier commercial. N’hésitez pas à consulter nos offres dès à présent.

Bien que souvent confondus, les murs commerciaux et le fonds de commerce sont deux entités juridiques distinctes :

Les murs commerciaux font référence à la propriété physique du local commercial. Le fonds de commerce, quant à lui, représente l’ensemble des éléments permettant à un commerçant de vendre ses produits ou services dans le local commercial, y compris l’enseigne, le nom commercial, la clientèle, etc. Le bail commercial en est une composante.

Estimer la valeur de murs commerciaux libres d’occupation (vacants depuis plus de 6 mois) est plus complexe. Dans ce cas, il est nécessaire de se baser sur des critères aléatoires tels que les loyers pratiqués dans le secteur, les loyers pratiqués sur des biens similaires, ainsi que les transactions de vente ou de location de murs commerciaux réalisées dans les mêmes rues ou quartiers au cours des deux à trois dernières années. En raison des particularités du marché de l’immobilier commercial, il est conseillé de consulter un professionnel. Nous pouvons vous accompagner dans votre projet d’estimation gratuitement.

La sous-location d’un local commercial est généralement interdite, sauf si le bailleur (le propriétaire ) donne son autorisation expresse et a connaissance des conditions de la sous-location. Dans le cas contraire, si ces points ne sont pas respectés, le bailleur peut refuser le renouvellement du contrat de bail principal ou le résilier.

Comme pour toute cession immobilière, la vente d’un fonds de commerce entraîne des frais de notaire. Ces frais comprennent les droits d’enregistrement, les taxes pour l’État et les collectivités territoriales, les honoraires du notaire, ainsi que les débours (frais avancés par le notaire). L’ensemble de ces frais est entièrement à la charge de l’acquéreur.

L’indemnité d’éviction est une compensation financière versée au locataire sortant lorsque le propriétaire bailleur refuse le renouvellement du bail commercial. Elle est estimée en fonction du dommage subi et doit couvrir l’intégralité du préjudice, comme l’atteinte à la perte d’exploitation, voir la perte de la valeur du fonds de commerce . Le locataire a un délai de 2 ans pour demander le versement de cette indemnité.

Lorsque le bailleur résilie un bail commercial ou ne souhaite pas le renouveler, il peut être tenu de verser une indemnité d’éviction au locataire sortant. Cette somme doit couvrir l’ensemble du préjudice subi par le locataire. L’évaluation de l’indemnité d’éviction prend en compte divers éléments tels que la valeur marchande du fonds de commerce en fonction des usages de la profession, les frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que les frais et droits de mutation liés à la négociation d’un nouveau bail ou à la commission due à un intermédiaire agent immobilier (broker).

Le locataire peut refuser de payer le loyer dans certaines circonstances spécifiques, telles que des vices cachés importants ou des défauts structurels majeurs qui affectent l’utilisation du local commercial. Dans de tels cas, le locataire peut invoquer le droit de retenir une partie du loyer ou demander une réduction du loyer jusqu’à ce que les problèmes soient résolus par le propriétaire.

Pour changer la destination d’un local en commerce, vous devez suivre des démarches spécifiques, car cela relève du droit de l’urbanisme. Il existe cinq grandes destinations possibles, chacune ayant ses sous-destinations :

1. Habitation
2. Exploitation agricole et forestière
3. Commerce et activité de service
4. Équipements d’intérêt collectifs et services publics
5. Autres activités des secteurs secondaires ou tertiaires

Avant de faire une demande de changement, il est essentiel de vérifier les destinations autorisées pour le local, telles que spécifiées dans le Plan local d’urbanisme (PLU). Ensuite, en fonction de votre situation :

1. Pour un changement de destination sans travaux ou avec de petits travaux : déclarez-les à la mairie au ravers d’une simple Autorisation Travaux (AT) ou d’une Déclaration Préalable (DP) et attendez l’autorisation.
2. Pour un changement de destination avec des travaux créant plus de 20 m² de surface ou modifiant les structures porteuses ou la façade de l’immeuble : demandez un permis de construire.

Dans les deux cas il est vivement conseillé de passer par un architecte DPLG spécialisé en Immobilier commercial.

Tant le bailleur que le locataire peuvent effectuer une reprise de local commercial. Le propriétaire bailleur peut décider de mettre un terme au contrat de bail en refusant le renouvellement ou en donnant congé au locataire avec un préavis de 6 mois. D’un autre côté, le locataire peut obtenir le renouvellement de son bail en faisant une demande dans les 6 mois précédant l’expiration du bail ou à tout moment au cours de sa prolongation.

Le bail précaire, également appelé bail dérogatoire, concerne les locaux utilisés pour l’exploitation d’un fonds de commerce. Pour qu’il soit valable, plusieurs conditions doivent être remplies :

1. Le contrat de bail doit être rédigé par écrit.
2. Les parties doivent clairement exprimer leur volonté d’écarter le statut des baux commerciaux qui s’applique au bail commercial classique.
3. La durée totale du bail ou des baux successifs ne doit pas dépasser 3 ans.

Cela signifie que les règles du statut des baux commerciaux, telles que le droit au renouvellement du bail ou le versement d’une indemnité d’éviction en cas de non-renouvellement, ne s’appliquent pas dans le cadre d’un bail précaire.

Lors de la signature d’un bail commercial, certains éléments doivent être payés par le preneur au bailleur :

1. Le montant du dépôt de garantie (équivalent en moyenne à 3 mois de loyer), destiné à couvrir d’éventuels impayés de loyer ou des dégradations du local.
2. Les honoraires de commercialisation de l’agent immobilier liés à la recherche du local et à la conclusion du bail.
3. Le règlement de la première échéance du loyer et des charges.

Un bail commercial est un contrat de location indispensable pour exploiter une entreprise industrielle, commerciale ou artisanale. Son objectif principal est de régir les responsabilités et les droits du bailleur (le propriétaire) et du preneur (le locataire) dans leurs relations contractuelles.

Le contrat offre des avantages au locataire en limitant le montant du loyer et en permettant de prévoir les modalités de renouvellement du bail notamment.

Un bail commercial autorise l’exercice d’une activité commerciale, industrielle ou artisanale, tandis qu’un bail professionnel est destiné à des activités non commerciales, telles que les professions libérales

Le bail commercial traditionnel, également appelé bail 3-6-9, fait référence aux périodes pendant lesquelles les parties ont le droit de mettre fin au contrat. Le modèle de bail 3-6-9ans est couramment utilisé dans les accords de bail commercial.