COMMENT DECLARER VOS REVENUS FONCIERS ?

Déclarer les revenus provenant de la location d’un local commercial en tant que revenus fonciers peut se faire en tant que propriétaire individuel. Il existe deux régimes applicables : 

Le régime micro foncier : Dans ce régime, le bailleur bénéficie d’une réduction forfaitaire de 30 % sur le montant du loyer perçu. Il sera donc imposé sur 70 % des revenus perçus. Ce régime s’applique si les loyers ne dépassent pas 15 000 € par an. 

Le régime réel : Dans ce cas, les charges liées à l’activité ainsi que les frais de réparation et d’entretien (à l’exception des travaux de construction ou d’agrandissement) peuvent être déduits en fonction de leur montant réel. Si ces dépenses dépassent 30 % des revenus, le régime réel est plus adapté. 

En optant pour le régime réel, si des travaux engendrent un déficit, ce déficit peut être déduit du revenu global la première année (sous certaines conditions), puis des revenus locatifs les années suivantes. En revanche, en l’absence de déficit déductible, le régime réel implique la constatation d’un revenu imposable pendant toute la période de possession du bien. 

Le résultat imposable est soumis à l’impôt sur le revenu ainsi qu’aux prélèvements sociaux (au taux de 17,2 %). Le taux d’imposition sur le revenu dépend de la tranche marginale d’imposition (0 %, 11 %, 30 %, 41 % ou 45 %). Les revenus fonciers sont donc soumis à un minimum d’imposition de 17,2 % et peuvent être fortement fiscalisés en fonction de la tranche marginale d’imposition. 

Avantages de la création d’une Société Civile Immobilière (SCI) pour l’acquisition d’un local commercial : 

• Acquisition en copropriété (pour définir clairement les règles de gestion). 
• Objectif de transmission du bien. 

• Éviter la catégorie des revenus fonciers et opter pour la fiscalité de l’Impôt sur les Sociétés (IS) pour un bien non meublé. 
• Prise en compte de la valeur des parts sociales de la SCI pour l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). 
• Option pour la TVA, notamment lors de l’acquisition de locaux professionnels neufs ou en VEFA. 

SCI à l’Impôt sur le Revenu (IR) pour l’acquisition d’un local commercial : 

Une SCI à l’IR génère des revenus fonciers. Ainsi, les associés de la SCI déclareront les revenus provenant de la location en fonction de leur participation dans la SCI sur leurs déclarations de revenus personnelles. Du point de vue de l’imposition sur le revenu, il n’y a donc pas de différence entre détenir un bien en nom propre ou par le biais d’une SCI à l’IR. 

De même, lors de la vente du bien par la SCI, ce sont les associés qui seront personnellement imposés, conformément aux règles applicables aux particuliers, sur les plus-values générées par la SCI en fonction de leur participation. 

SCI à l’Impôt sur les Sociétés (IS) pour l’acquisition d’un local commercial : 

Dans une SCI à l’IS, le résultat imposable n’est plus déclaré sur les déclarations de revenus personnelles des associés. C’est la SCI qui est directement imposée sur ses bénéfices, en fonction du taux d’imposition de l’impôt sur les sociétés. 

La principale particularité de la SCI à l’IS, qui en fait son attrait principal, est la possibilité de déduire les amortissements comptables. Grâce à cette déduction, la SCI à l’IS est soumise à une faible imposition pendant la durée de détention du bien. C’est notamment pour réduire la pression fiscale pendant la période d’exploitation que de nombreux investisseurs choisissent la SCI à l’IS. 

En revanche, lors de la vente, la SCI à l’IS est soumise à l’impôt sur la plus-value selon les règles applicables aux plus-values professionnelles, et non selon les règles applicables aux particuliers, contrairement à la SCI à l’IR. Par conséquent, la plus-value peut être plus lourdement taxée dans ce régime que dans celui de l’IR. 

Location de locaux professionnels équipés : 

En principe, ce statut est similaire à celui de la location meublée de locaux d’habitation. Les revenus doivent être déclarés en tant que Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), selon le régime micro ou le régime réel. 

À première vue, ce statut peut sembler très intéressant. Cependant, l’administration fiscale n’a pas clairement défini ce qu’est un local équipé. Il est attendu qu’un professionnel puisse y exercer son activité sans avoir à l’équiper. Ainsi, la simple mise à disposition de locaux de bureau avec du mobilier ne suffit pas pour caractériser une activité relevant des BIC. On peut en déduire qu’il faut équiper le local avec du matériel informatique, ainsi que des logiciels professionnels adaptés, par exemple. 

De plus, bien que l’activité de location de locaux professionnels équipés ressemble à la location meublée, elle n’est pas soumise aux règles fiscales spécifiques à la location meublée, qui s’appliquent expressément aux locations de locaux d’habitation meublés uniquement. 

Pourquoi faire appel à un expert-comptable pour une SCI ? 

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