REMBOURSER PAR ANTICIPATION LE PRÊT DE SON INVESTISSEMENT LOCATIF 

Même si vous avez contracté un prêt immobilier sur une longue période, par exemple 15 ou 20 ans, pour financer l’achat d’un bien locatif, il est tout à fait possible de rembourser ce prêt par anticipation à n’importe quel moment, à condition bien sûr que vous disposiez des liquidités nécessaires. Est-il rentable de rembourser anticipativement le prêt de votre investissement locatif ? 

Il n’y a pas de réponse claire à cette question et au-delà des considérations chiffrées, il y a aussi des aspects plus personnels qui dépendent des projets de vie et de la psychologie de chacun ! De plus, avoir une somme importante à placer ou à investir peut parfois être perturbant… 

Se débarrasser de ses dettes est toujours une solution attrayante, mais ce n’est pas toujours la plus rentable, car cela dépend des chiffres spécifiques à chaque cas. La conclusion n’est donc pas si évidente… 

Si vous avez des dettes liées à un crédit à la consommation avec un taux d’intérêt élevé, il n’y a pas de question à se poser, il faut les rembourser au plus vite. Cependant, en ce qui concerne l’immobilier, cela nécessite une réflexion approfondie… 

Le bon moment pour rembourser anticipativement Si vous avez seulement quelques années de crédit restantes à rembourser, le remboursement anticipé n’est pas vraiment avantageux, surtout si le taux d’intérêt est bas. Dans ce cas, il peut être préférable de placer la somme dont vous disposez dans un investissement offrant un rendement plus intéressant et d’autofinancer ainsi le remboursement. 

Si vous avez encore un long terme de remboursement devant vous, le remboursement anticipé peut être plus avantageux. 

Les avantages du remboursement anticipé pour un investissement locatif 

• Éliminer le coût du crédit et les intérêts qui s’accumulent chaque mois… 

• Transformer les loyers perçus en revenu immédiat, soit pour en faire un supplément de revenu, soit pour avoir une capacité d’investissement sur d’autres supports potentiellement plus performants (comme la bourse, par exemple)… 
• Réduire son taux d’endettement en éliminant ces dettes, ce qui permet de retrouver une capacité d’épargne ou d’emprunt… 
• Se prémunir contre les difficultés financières en cas de vacance locative ou de problèmes de paiement des locataires. En effet, en n’ayant plus de mensualité à rembourser, on évite ainsi un certain stress… 

Les inconvénients du remboursement anticipé 

• Devoir, dans la grande majorité des cas, payer des pénalités de remboursement anticipé, généralement de l’ordre de 3 % du capital restant dû. Cependant, ces pénalités peuvent avoir été négociées à la baisse (voire supprimées) lors de l’obtention du prêt. De même, il peut arriver, pour certains contrats, que ces pénalités ne soient plus demandées lorsqu’il reste moins de 5 années de remboursement. 
• Être soumis à une imposition plus lourde : en effet, l’un des modes de déclaration des revenus fonciers, la déclaration au réel, permet de déduire les intérêts d’emprunt du crédit en cours. Sans dette, vous perdez ainsi l’opportunité d’alléger significativement vos impôts, notamment pendant les premières années de remboursement, pendant lesquelles les intérêts représentent une part importante des mensualités. 
• Ne plus disposer du capital utilisé pour le remboursement… Vous perdez alors la possibilité d’investir ces liquidités d’une manière potentiellement plus rentable. 
• Rembourser un emprunt est également une forme d’épargne forcée et régulière. Il est généralement plus difficile de placer tous les mois l’argent provenant des loyers ou de le réinvestir, plutôt que de le dépenser inutilement dans des choses futiles. 
• L’effet de l’inflation : en cas d’emprunt à taux fixe, la mensualité reste constante pendant 15 ou 20 ans. Cependant, pendant cette période, l’inflation réduit la valeur de l’argent. La mensualité à rembourser à la fin du prêt devrait donc vous sembler moins lourde en théorie… 

Bien entendu, ces différents avantages et inconvénients doivent être pris en compte dans votre situation personnelle, en les intégrant à vos autres projets, afin d’évaluer de manière globale la meilleure stratégie possible. 

Si vous possédez un investissement locatif rentable, avec des loyers couvrant une grande partie de vos dépenses mensuelles, et si vous n’avez pas besoin de revenus à court terme, il est généralement plus avantageux de laisser les locataires payer le logement le plus longtemps possible. Les liquidités disponibles pourraient très bien être utilisées pour investir dans un autre bien locatif !