QUELLES SONT LES PRINCIPALES CAUSES DE STRESS CHEZ LE PROPRIETAIRE BAILLEUR ?

Être propriétaire bailleur présente beaucoup d’avantages mais aussi d’inconvénient… notamment celui du stress.

22 novembre 2023

Être propriétaire bailleur offre plusieurs avantages, tels que la possibilité de loger des personnes à la recherche d’un logement et la génération d’un revenu passif grâce aux loyers. Cependant, cela peut également être une source de stress et de doutes. Voici quelques-unes des principales causes de stress pour les propriétaires bailleurs :

Litiges avec les locataires.
Gestion des pannes et des incidents.
Recherche et sélection d’un bon locataire.
Comptabilité et déclaration d’impôts.
Loyers impayés – l’une des causes de stress les plus importantes pour les propriétaires bailleurs.

Les loyers impayés entraînent généralement des rappels à l’amiable avec le locataire, mais peuvent parfois nécessiter l’intervention de la justice. Un huissier ou un juge de tribunal d’instance peut être impliqué pour demander le paiement des loyers en souffrance. Dans certains cas, si le locataire ne répond pas ou ne rembourse pas ses dettes, le propriétaire peut être contraint de procéder à l’expulsion du locataire. Le montant total des loyers impayés non recouvrés se situe généralement entre 1% et 3% selon le secteur.

Il convient de noter que pendant la trêve hivernale, qui s’étend du 1er novembre au 31 mars de l’année suivante, les expulsions locatives sont interdites. Bien que cela puisse offrir un répit aux locataires, cela peut représenter une situation difficile pour les propriétaires qui doivent faire face à des locataires défaillants et de mauvaise foi.

En cas de loyers impayés, le propriétaire bailleur peut se tourner vers son assureur ou la personne qui se porte garant pour le locataire afin d’obtenir le paiement des dettes.

Une solution pour remédier à cette situation est de souscrire une assurance loyers impayés, qui offre une couverture contre les impayés de loyers pendant une période définie dans le contrat. Cependant, il convient de noter qu’un bailleur qui souscrit une assurance loyers impayés ne peut pas demander simultanément une caution au locataire. Le recours à une caution n’est pas cumulable avec une autre forme de garantie, sauf dans le cas où le locataire est étudiant ou apprenti (article 22-1 de la loi du 6.7.89).

La gestion des sinistres et des imprévus quotidiens peut également être source de stress pour le propriétaire bailleur. Que ce soit un dégât des eaux avant de partir en vacances, une chaudière défectueuse nécessitant un remplacement ou une porte refermée avec la clé à l’intérieur du logement, la gestion de ces incidents peut être compliquée, surtout si le bailleur gère lui-même le bien sans déléguer à une agence spécialisée ou utiliser des outils spécifiques.

Pour réduire le risque de stress, il est recommandé de souscrire une assurance multirisque habitation et de disposer d’une réserve financière pour faire face aux imprévus.

Une question de frais

Être propriétaire bailleur implique de devoir payer diverses taxes et redevances. Que ce soit pour assurer le logement contre les dommages matériels, les loyers impayés, pour rémunérer le syndic de copropriété ou simplement pour s’acquitter des impôts, il y a toujours des coûts auxquels le propriétaire doit faire face. Ces coûts peuvent devenir problématiques s’ils ne sont pas anticipés ou en l’absence de locataires.

La copropriété et les charges

Souvent, le propriétaire bailleur fait partie d’une copropriété, où les décisions ne sont pas toujours prises à l’unanimité. Il est possible qu’un propriétaire bailleur ait récemment acheté un appartement et que le syndic décide d’effectuer des travaux de ravalement de façade ou de réfection de toiture, ce qui entraîne des charges auxquelles il n’avait pas pensé. Ces charges s’ajoutent aux remboursements mensuels du prêt, ce qui peut alourdir considérablement le budget.

La taxe foncière

Le montant de la taxe foncière varie souvent du simple au double en fonction de la commune où se trouve le bien loué par le propriétaire bailleur. Il dépend également du taux d’imposition choisi. Il est recommandé au propriétaire bailleur de se renseigner à l’avance sur les différents taux pratiqués dans la commune ou la ville où il souhaite acquérir le bien, afin d’éviter un stress inutile lors de la réception de la taxe foncière chaque mois de novembre.

Devenir propriétaire bailleur nécessite donc une réflexion préalable sur les imprévus, les éventuels coûts et les frais imprévus, afin d’assurer une bonne gestion.

Le remède : anticipation et paiement à temps

Une solution pour réduire le stress du bailleur est d’anticiper les frais incompressibles, de gérer correctement ses finances et de payer tout à temps, sans tarder.

Le risque de vacance locative

Selon l’emplacement du logement, il est toujours possible de se retrouver avec une période de vacance locative, notamment avec les contrats de bail étudiant qui prennent fin généralement en juin, laissant le logement vacant pendant 1 à 2 mois. Cela signifie qu’il n’y a pas de loyer et donc pas de revenu locatif pour le bailleur.

Le remède : juste prix et bon état du bien

La solution pour réduire le stress du bailleur est la suivante :

Si vous avez un locataire : conservez-le et entretenez de bonnes relations avec lui.
Si vous n’avez pas de locataire : proposez le bien au juste prix, en bon état, et diffusez des annonces sur plusieurs supports immobiliers (court et long terme).

Le choix du bon locataire

Trouver un locataire sérieux et fiable est essentiel pour tout propriétaire souhaitant louer son bien sans impayés ni dégradations. Les loyers impayés peuvent avoir un impact financier grave, en particulier pour les propriétaires qui ont investi à crédit.

Bien qu’il n’existe pas de solution miracle à 100%, il y a certains critères à prendre en compte lors de la sélection d’un locataire. Voici les principaux :

Vérifier la fiabilité du locataire.
S’assurer que le locataire dispose de revenus suffisants et d’une situation stable.
Vérifier les justificatifs fournis par le locataire.
Se protéger contre les impayés (caution ou assurance).

Le remède : faire appel à un professionnel

Pour réduire le stress lié à la recherche d’un locataire, il est possible de faire appel à un professionnel. Bien que cela implique des frais supplémentaires, cela garantit une tranquillité d’esprit et une sécurité. Si vous décidez de le faire vous-même, la solvabilité et la capacité du locataire à payer le loyer doivent être les critères principaux de sélection.

La multiplication des actifs

Une des sources de stress pour le bailleur est la gestion de plusieurs biens immobiliers.

Le fait d’avoir un nombre croissant de biens à gérer engendre un stress proportionnel. En effet, avec l’augmentation du nombre d’actifs, le propriétaire a une charge supplémentaire :

Gérer plus de charges : envois et éventuelles relances ;
Travaux : anticipation, évaluation des devis et suivi des travaux en cours ;
Plus d’actifs signifie plus de locataires : cela implique de gérer les paiements des loyers et des charges locatives, d’effectuer d’éventuelles relances, de s’occuper des quittances de loyer, de mettre à jour annuellement les loyers, de gérer les entrées et sorties des locataires, etc.

Le remède : se faire aider

La solution pour réduire le stress est de se faire aider. Que ce soit par des proches, en utilisant un outil de gestion, en faisant appel à un professionnel ou en embauchant du personnel. Il existe des solutions adaptées en fonction de la taille de votre parc immobilier et de votre disponibilité.

Impôts et comptabilité

La partie financière peut être une source de tension pour le bailleur.

Il est essentiel de déclarer la location d’un logement et les revenus provenant de cette location auprès du service des impôts.

Le régime d’imposition varie en fonction qu’il s’agisse de la location d’un logement vide ou meublé, et selon que les revenus locatifs sont inférieurs ou supérieurs à 15 000 €.

Le remède : se renseigner et faire appel à un comptable

La solution pour réduire le stress est de se renseigner sur la fiscalité et de prendre le temps d’apprendre les bases. Il est également fortement conseillé de faire appel à un expert-comptable afin d’éviter les erreurs et de profiter de toutes les réglementations avantageuses.