Quelle est la démarche à suivre pour récupérer les loyers impayés d’un bail commercial ?  

Dans la plupart des cas, un bail commercial inclut une clause résolutoire qui permet de résilier le bail en cas de non-respect des obligations du locataire. Cette clause est applicable pendant toute la durée du bail et précise les conséquences pour le locataire ainsi que les étapes à suivre. Le propriétaire peut donc utiliser cette clause pour résilier le bail et mettre fin à la location de son bien. 

Le contrat de bail fixe généralement une date limite mensuelle pour le paiement du loyer. Un retard d’un mois suffit pour entamer les procédures de recouvrement des loyers et de résiliation du bail. 

Si le contrat de bail ne contient pas de clause résolutoire, il faudra engager une procédure judiciaire pour obtenir gain de cause en tant que propriétaire. Dans ce cas, vous devrez faire appel à un huissier de justice pour assigner le locataire devant le tribunal d’instance afin d’obtenir la résiliation du bail et son expulsion. Cette procédure nécessite la présence d’un avocat, contrairement à la procédure en référé liée à la clause résolutoire. 

En l’absence de clause résolutoire dans le bail de location, la procédure de recouvrement des impayés est plus longue. Il est donc recommandé de vérifier sa présence avant de signer un bail. 

Que faire en cas de loyer impayé dans un bail commercial ? 

Première étape : trouver une solution amiable.  

Avant d’engager une procédure judiciaire, il est important de rechercher une solution amiable. Vous pouvez essayer de régler le litige à l’amiable en envoyant une lettre de mise en demeure de paiement sous 8 jours, en collaboration avec un huissier de justice. Si vous entretenez de bonnes relations avec votre locataire, il est conseillé de discuter avec lui de la situation, avant même d’envoyer la mise en demeure. En cas de sinistre (dans ce cas, un impayé), il est recommandé de le signaler à votre assureur et de vérifier les garanties et les services offerts par votre contrat d’assurance. Certains contrats, notamment les assurances protection juridique, peuvent vous accompagner dès la phase de litige à l’amiable, ce qui peut être très utile. 

Deuxième étape : le commandement de payer.  

Si la mise en demeure ne donne pas de résultats, un commandement de payer doit être envoyé par un huissier de justice. Ce commandement de payer doit obligatoirement indiquer les sommes réclamées. Il est essentiel d’agir rapidement pour éviter l’accumulation des impayés et pour que la procédure ne s’éternise pas. En général, il est plus difficile de récupérer des impayés de plus de 2 mois. 

Troisième étape : l’audience au tribunal d’instance.  

En l’absence de paiement, dès le mois suivant, vous pouvez entamer une procédure de recouvrement des loyers impayés, qui peut conduire à la résiliation du contrat de bail et à l’expulsion du locataire. Cette procédure commence par la saisine du juge des référés au Tribunal de Grande Instance. 

À l’issue de cette procédure, le juge condamnera le locataire au paiement des arriérés, voire à l’expulsion si nécessaire. Si le locataire règle les sommes dues, il pourra normalement rester dans les locaux commerciaux. En revanche, s’il ne paie pas, le contrat sera résilié et l’expulsion sera prononcée. Le juge peut également accorder au locataire un délai de paiement en échelonnant ses dettes sur une période maximale de deux ans. Selon votre contrat, une partie ou la totalité des frais peuvent être pris en charge par votre assureur. 

Lettre de mise en demeure pour les loyers impayés dans un bail commercial  

Il est recommandé d’envoyer votre lettre de mise en demeure en recommandé avec accusé de réception afin de disposer d’une preuve en cas de litige avec votre locataire. La mise en demeure constitue la première étape pour informer le locataire de son retard de paiement et l’encourager à régler sa dette. Elle doit rappeler clairement l’obligation du locataire envers le bailleur ainsi que les sommes dues, tout en précisant le délai de paiement de 8 jours, sous peine de recevoir un commandement de payer et d’être poursuivi en justice. 

Contrairement au commandement de payer qui doit être envoyé par un huissier de justice, cette lettre peut être rédigée par vous-même. Si votre assurance inclut une garantie de protection juridique activable dès la phase amiable, vous pouvez lui demander de rédiger cette correspondance à votre place ou de vous prodiguer des conseils. 

Pourquoi souscrire à une assurance en cas d’impayés de loyer dans un bail commercial ?  

Afin de se prémunir contre le risque d’impayés de la part des locataires, les propriétaires bailleurs de locaux commerciaux peuvent souscrire une assurance contre les loyers impayés. Cette assurance est destinée aussi bien aux particuliers qu’aux Sociétés Civiles Immobilières (SCI) et aux administrateurs de biens (agences immobilières, par exemple). 

Il est important de noter que certains contrats d’assurance ne couvrent pas les sommes impayées, mais se limitent à vous accompagner dans la procédure de recouvrement. En d’autres termes, en fonction du contrat souscrit, vous pourrez être remboursé des loyers non versés par votre locataire ou seulement indemnisé des frais de procédure engagés contre celui-ci. 

Les impayés ne concernent pas seulement les baux d’habitation, les propriétaires mettant leurs locaux commerciaux en location peuvent également être confrontés à des litiges avec leurs locataires. De nombreux assureurs se sont donc positionnés sur le marché en proposant une couverture pour les bailleurs de locaux commerciaux, offrant diverses garanties telles que l’indemnisation en cas d’impayés ou de dommages, ainsi qu’une protection juridique précieuse. 

Quelles sont les garanties offertes par une assurance contre les loyers impayés dans le cadre d’un bail commercial ?  

En règle générale, une assurance contre les loyers impayés dans un bail commercial permet aux propriétaires de se prémunir contre plusieurs risques locatifs, notamment : 

• Le non-paiement du loyer, 
• Les dommages immobiliers causés par le locataire, 
• Les frais de procédure et de contentieux. 

Cette couverture est similaire à l’assurance Garantie Loyers Impayés (GLI) utilisée dans les baux d’habitation. Comme pour toute assurance, le niveau de garantie dépendra de la formule choisie, de vos besoins spécifiques et des conditions propres à l’assurance contre les loyers impayés (plafonds et durée maximale d’indemnisation, franchises, loyer maximum, etc.). 

Certains contrats incluront directement la garantie de protection juridique, tandis que d’autres la proposeront en option. Par ailleurs, de plus en plus d’assureurs proposent désormais une assurance protection juridique en tant que police d’assurance distincte pour les baux commerciaux, plutôt que de l’inclure simplement comme une garantie de l’assurance GLI. 

En tant que propriétaire d’un bail commercial, il est fortement recommandé de souscrire à une assurance protection juridique. Celle-ci est généralement plus complète que l’assurance contre les loyers impayés, car elle englobe également la prise en charge des difficultés rencontrées avec la copropriété, les prestataires, les fournisseurs, et autres. 

En tant qu’assurance indépendante à part entière (et non une simple garantie de l’assurance GLI), elle offre également un accompagnement continu tout au long des procédures amiables et contentieuses. 

Il convient toutefois de noter que l’indemnisation des loyers impayés par le locataire n’est pas toujours incluse. Il est important de vérifier ce point avant de souscrire un contrat : est-ce que la garantie contre les loyers impayés de l’assurance protection juridique comprend l’indemnisation des loyers ou se limite-t-elle à la prise en charge des frais de recouvrement par l’assurance contre les loyers impayés (tels que les honoraires d’huissier, les frais d’avocat, etc.) ?