QUEL EST LE VRAI COÛT D’UN INVESTISSEMENT LOCATIF ?

L’investissement immobilier est souvent considéré comme plus sûr et plus rentable que d’autres placements financiers. Cependant, il requiert une grande prudence, en particulier lors du choix du bien immobilier et de son emplacement. Parmi les critères essentiels, il est crucial de prendre en compte la demande locative dans la zone où vous envisagez d’investir. Dans tous les cas, il est primordial d’évaluer préalablement la rentabilité de l’opération. C’est un enjeu important car il peut y avoir une différence significative entre la rentabilité locative réelle et celle annoncée par le propriétaire. C’est pourquoi il est nécessaire de mener soi-même cette démarche. Il existe plusieurs moyens d’analyser la pertinence d’un investissement locatif en amont. Par exemple, le calcul du rendement net permet d’avoir une première idée de sa rentabilité. Cet article explique en détail ce qu’est le rendement net d’un investissement locatif. 

Pour comprendre le rendement locatif net, il est important de saisir d’abord la définition du rendement locatif et de faire la distinction entre la rentabilité brute et la rentabilité nette. 

Le rendement locatif, également connu sous le nom de rentabilité locative, est un indicateur qui permet d’évaluer les revenus générés par la location d’un bien immobilier. En d’autres termes, il mesure la rentabilité de l’investissement réalisé. C’est donc un critère pertinent pour évaluer la performance d’une opération. Il est utilisé dans le cadre des investissements locatifs, mais aussi dans d’autres types de placements tels que la bourse, l’épargne ou l’assurance-vie. En pratique, il permet de déterminer si un projet locatif présente du potentiel et s’il est financièrement intéressant de s’y engager. Le rendement locatif est calculé sur une base annuelle et s’exprime en pourcentage. 

Le rendement brut, également appelé rentabilité brute, est un indicateur de base qui offre une estimation approximative de la rentabilité de votre projet immobilier. Il se calcule en divisant le montant annuel du loyer par le coût d’acquisition de la propriété, puis en multipliant le résultat par 100. Cependant, ce calcul ne tient pas compte des charges locatives et de la fiscalité auxquelles vous êtes confronté en tant que bailleur. Par conséquent, il ne reflète pas les revenus réels que vous allez percevoir. 

En revanche, la rentabilité nette, ou rentabilité nette avant impôts, est un indicateur plus concret et précis que la rentabilité brute. Elle fournit une estimation plus réaliste du retour sur investissement. Contrairement au rendement brut, la rentabilité nette prend en compte les charges locatives. 

Voici quelques éléments à prendre en compte pour calculer la rentabilité nette de votre investissement immobilier : 

• La taxe foncière (souvent récupérée par le locataire dans le cadre d’un bail commercial) 
• Les dépenses liées aux travaux de l’article 606 du code civil 
• L’impôt sur les revenus fonciers 
• Les frais de gestion locative éventuels 
• Les charges de copropriété (souvent récupérées par le locataire dans le cadre d’un bail commercial) 
• L’Impôt de solidarité sur la fortune (ISF) 
• Les frais d’assurance tels que la garantie contre les loyers impayés (GLI), l’assurance propriétaire non exploitant (PNE) ou l’assurance contre la vacance locative 

Toutes ces dépenses doivent être déduites des loyers perçus pour obtenir la rentabilité nette. 

Pour calculer la rentabilité nette de votre projet locatif, vous devez estimer les revenus générés par la location du bien immobilier. Cette évaluation repose sur le prix d’acquisition du bien et les frais annexes engagés. 

La formule de calcul est la suivante :

Rendement net = (loyer annuel – charges et frais divers) / coût total d’achat × 100. 

Le coût total d’achat inclut le prix d’acquisition du logement, le coût du crédit immobilier, les frais de notaire et éventuellement la commission de l’agence. 

Estimation du gain réel de l’investissement : Le rendement net ne suffit-il pas ? 

Lorsque vous envisagez un investissement immobilier, il est essentiel d’évaluer la rentabilité brute, un indicateur clé et facile à calculer. Cependant, se fier uniquement à ce taux ne permet pas de déterminer la pertinence réelle de votre projet locatif. 

Le rendement net-net : prendre en compte la fiscalité 

Pour une évaluation plus précise de la rentabilité de votre investissement immobilier, il est nécessaire de considérer la fiscalité. C’est là que le concept de rendement net-net, ou net d’imposition, entre en jeu. Ce dernier prend en compte les impôts sur les revenus (selon votre profil fiscal) et les prélèvements sociaux appliqués aux revenus locatifs nets des charges. De plus, il inclut les avantages fiscaux auxquels vous pouvez prétendre en fonction du type d’investissement immobilier réalisé. 

L’impact de la vacance locative 

La vacance locative peut avoir un impact significatif sur la rentabilité de votre investissement. En effet, une période sans locataire, même de quelques mois seulement, peut considérablement réduire le rendement. De plus, pendant cette période, vous devrez assumer vous-même le remboursement du prêt immobilier. 

Prenons l’exemple précédent avec un loyer annuel complet de 12 mois. Le rendement net est de 4,83 %. Cependant, si vous perdez deux mois de loyer, le calcul du rendement net serait le suivant : 

Rendement net = (loyer mensuel * 10) – (charges et frais divers : 1000 + 700 + 400 + 900 + 600 + 200) / (coût total d’achat) × 100 

La rentabilité de votre investissement immobilier chuterait à 3,5 %. Il est donc crucial de prendre en compte le risque de vacance locative avant de vous engager. Il est préférable de choisir un emplacement avec une demande locative solide par rapport à l’offre. De plus, accordez une attention particulière à l’état du logement et à la sélection du locataire afin de minimiser les risques. 

Envisager une éventuelle plus-value à la revente 

Un faible taux de rentabilité n’est pas nécessairement un mauvais signe si vous envisagez une potentielle plus-value lors de la revente. En effet, dans de nombreuses villes françaises, les prix immobiliers au mètre carré ne cessent d’augmenter. Il ne faut donc pas analyser un investissement potentiel uniquement en termes de rendement. Réaliser un achat dans une localité offrant une rentabilité faible mais sécurisée garantit un meilleur retour sur investissement à long terme. 

D’autres indicateurs à prendre en compte 

La rentabilité nette est calculée sur une base annuelle, ce qui ne permet pas d’évaluer pleinement la pertinence de votre investissement immobilier. De plus, elle ne tient pas compte de l’effet de levier du crédit, qui vous permet de financer l’opération sans toucher à votre trésorerie. C’est pourquoi il est recommandé de prendre en considération d’autres indicateurs tels que le cash-flow, la valeur nette actuelle (VAN) et le taux de rentabilité interne (TRI). Ces indicateurs offrent une vision plus globale de la pertinence de l’investissement sur l’ensemble de sa durée de vie, de l’acquisition à la revente. Il est donc important de les calculer avant d’effectuer un achat pour obtenir une vision plus précise du gain réel que vous pourrez réaliser.