OBLIGATION COMPTABLE DE LA SCI

La tenue d’une comptabilité pour une SCI n’est pas nécessairement obligatoire. Cela dépend de la fiscalité associée à votre société et de la volonté de vos associés à prendre des risques. Avant d’aborder cette obligation, il est important de comprendre le contexte d’une SCI. Une société civile immobilière est principalement dédiée à la gestion du patrimoine immobilier. Elle est spécifiquement créée dans le but d’acquérir des biens immobiliers tels que des immeubles, des bâtiments, des appartements, des maisons, etc., pour les louer à des particuliers ou à des professionnels. La gestion d’une SCI présente de nombreux avantages par rapport à d’autres formes juridiques, mais elle implique également quelques obligations supplémentaires, notamment en termes de rigueur dans son fonctionnement. Explorons cela plus en détail. 

Est-il obligatoire de tenir une comptabilité pour une SCI ?  

Contrairement aux sociétés commerciales, une SCI n’est pas soumise à une obligation comptable stricte, ce qui signifie que vous n’êtes pas tenu de tenir une comptabilité pour votre SCI. En tant que gérant, vous n’avez donc pas l’obligation de mettre à jour les registres comptables ou de déposer les comptes annuels auprès du greffe du tribunal de commerce. Toutefois, il est important de noter que votre SCI peut avoir des obligations comptables si elles sont spécifiées dans ses statuts ou si certains seuils sont dépassés. Nous y reviendrons plus tard. Même si vous n’avez pas d’obligations comptables particulières en tant que SCI, tenir une comptabilité peut être très avantageux, notamment pour respecter vos obligations envers vos associés, les tiers ou l’administration fiscale. 

Comptabilité d’engagement ou comptabilité de trésorerie, que choisir ?  

Dans la plupart des cas, une SCI peut opter pour une comptabilité simplifiée appelée comptabilité de trésorerie. Cela peut se présenter sous la forme d’un tableau comportant une colonne de débit pour les dépenses et une colonne de crédit pour les recettes. 

Cependant, vous êtes tenu de tenir une comptabilité d’engagement dans les situations suivantes : 

• Votre SCI a choisi de soumettre ses revenus à l’impôt sur les sociétés. 

• Votre SCI est assujettie à la TVA et exerce une activité commerciale, telle qu’une SCI de placement ou de construction-vente. 
• L’un des associés de la SCI est une personne morale. 
• Les statuts de la SCI imposent la tenue d’une comptabilité. 
• Votre SCI a atteint une certaine taille, dépassant deux des trois seuils suivants : un total de bilan supérieur à 1 550 000 €, un chiffre d’affaires supérieur à 3 100 000 € et plus de 50 salariés. 

Fiscalité de la SCI  

Lors de la création de votre SCI, les associés ont le choix de rester soumis à l’impôt sur le revenu (régime de transparence fiscale) ou d’opter directement pour l’impôt sur les sociétés (IS). Cependant, l’option pour l’IS peut être exercée ultérieurement. 

Examinons maintenant la comptabilité des SCI soumises à l’impôt sur les sociétés (IS). 

Quelle est la déclaration fiscale d’une SCI ? 

Tout d’abord, si votre SCI est soumise à l’impôt sur le revenu (IR) et est donc transparente fiscalement, voici les étapes à suivre pour la déclaration fiscale : 

1. Remplir la déclaration 2072. Ce document n’est pas très complexe à remplir. 
2. Les bénéfices fiscaux sont répartis selon la répartition du capital de la SCI et doivent être mentionnés dans la déclaration 2044 de chaque associé. 

En revanche, si vous avez opté pour l’impôt sur les sociétés (IS), voici les démarches à effectuer : 

1. Remplir la déclaration 2065. Veuillez noter que ce document est plus complexe que la déclaration 2072. 
2. Établir un relevé de solde IS. 

Il est important de savoir que l’option pour l’IS est irrévocable après 5 ans à compter de la création de la SCI. 

Il convient également de mentionner qu’une contribution sur les revenus locatifs (CRL) peut être exigée en fonction de certains critères fixés par l’administration fiscale. Cette contribution est calculée sur la base des loyers perçus et s’élève à 2,5%. Cependant, les revenus locatifs qui sont soumis à la TVA ou inférieurs à 1 830 € par local ne sont pas concernés par la CRL. 

Quelles sont les obligations comptables d’une SCI ? 

Les obligations comptables d’une SCI sont similaires à celles d’une entreprise, mais elles dépendent également des associés, de la taille de la SCI et de son régime d’imposition. Voici les principales obligations comptables : 

1. Tenir une comptabilité ou un livre des recettes-dépenses. 
2. Établir des comptes annuels pour les SCI soumises à l’IS. 
3. Disposer d’un compte bancaire au nom de la société. 
4. Émettre des factures ou des quittances de loyers. 
5. Conserver les documents comptables justifiant les mouvements de la comptabilité. 
6. Déduire les dépenses liées à l’activité de la SCI. 
7. Tenir une assemblée générale. 

La comptabilité dans une SCI transparente fiscalement 

Une SCI transparente fiscalement est une SCI qui n’a pas opté pour l’impôt sur les sociétés. La méthodologie diffère selon la qualité de l’associé, qu’il s’agisse d’une personne physique ou d’une autre société. 

La SCI dépassant certains seuils économiques 

Il est important de rappeler que certaines SCI sont tenues de tenir une comptabilité si elles dépassent deux des trois seuils suivants (article L612-1 du Code de commerce) : 

1. Un total de bilan supérieur à 1 550 000 €. 
2. Un chiffre d’affaires hors taxes annuel supérieur à 3 100 000 €. 
3. Plus de 50 salariés. 

SCI transparente fiscalement détenue par une société soumise à l’IS 

Dans ce cas, si la SCI est transparente fiscalement, c’est-à-dire qu’elle ne paie pas l’impôt sur les sociétés, elle doit imputer ses pertes ou bénéfices fiscaux sur le résultat fiscal de la société mère (la holding) qui est soumise à l’IS. 

 

Quelle comptabilité pour une SCI à l’IR (impôt sur le revenu) ? 

Dans le cas d’une SCI soumise à l’impôt sur le revenu (IR), les obligations comptables diffèrent légèrement, car seule une comptabilité de trésorerie doit être tenue. Cette comptabilité doit récapituler de manière chronologique les dépenses et les recettes. Dans le formulaire 2072-C-SD transmis au centre des impôts, il est nécessaire de mentionner ces recettes et dépenses. 

Il est donc important de tenir un livre des recettes et des dépenses, que l’on présentera aux autres associés lors de l’assemblée générale. Il est notamment du devoir du gérant de s’occuper de cette obligation. Cependant, il serait imprudent de s’arrêter là. En effet, l’administration fiscale peut poser des questions concernant les emprunts, les apports en compte courant, les mouvements de fonds, etc. De plus, les associés peuvent également exiger des comptes ou souhaiter des dividendes. 

À la clôture de l’exercice, le gérant de la SCI soumise à l’IR est tenu de rendre des comptes sur sa gestion. Il est obligé de faire approuver ces comptes au moins une fois par an, en fournissant un rapport de gestion. 

 

La comptabilité dans une SCI à l’IS (impôt sur les sociétés) 

Les associés ont la possibilité d’opter pour l’impôt sur les sociétés (IS) lors de la création de la SCI ou au cours de sa vie. 

Cela implique que la société civile immobilière doit payer son propre impôt. Il faut donc considérer la SCI comme une entité autonome qui doit s’acquitter de ses impôts. 

Ainsi, chaque année, la SCI doit envoyer à l’administration fiscale les documents suivants : 

• Une liasse fiscale comprenant la déclaration 2065, qui inclut notamment le bilan comptable et le compte de résultat. 

• Un relevé de solde d’impôt sur les sociétés. 

Sans surprise, la gestion comptable est obligatoire dans une SCI soumise à l’IS. De même, il est nécessaire de tenir une assemblée générale et de déposer les comptes annuels auprès du Greffe du tribunal de commerce. 

La situation d’une SCI détenant des biens meublés  :

Une Société Civile Immobilière (SCI) est une entité de nature civile et non commerciale. Cependant, si elle exerce une activité commerciale, elle est obligée d’être assujettie à l’impôt sur les sociétés (IS). Ainsi, lorsque une SCI détient des appartements meublés, elle doit obligatoirement passer sous le régime de l’IS. 

Quels sont les avantages de tenir une comptabilité dans une SCI ?  

Il est important de noter que la comptabilité n’est pas toujours obligatoire. Voici une liste des raisons pour lesquelles vous pourriez quand même décider de tenir une comptabilité dans une SCI : 

1. Éviter que l’administration fiscale remette en cause la légitimité de la SCI en invoquant la notion de fictivité. Il est essentiel de savoir que si une Société Civile Immobilière est jugée fictive, elle sera considérée comme inexistante, ce qui entraîne des conséquences fiscales désastreuses. 
2. Prouver à l’administration fiscale les apports réalisés par les associés au sein de la SCI. Ces apports sont généralement enregistrés sous forme de comptes courants d’associés. En tenant une comptabilité, il est possible de démontrer que le remboursement de ces comptes courants n’est pas considéré comme des revenus perçus par les associés. 
3. Faciliter la distribution de dividendes. En effet, les dividendes peuvent être distribués une fois que le montant du résultat est connu. Pour connaître ce résultat, il est nécessaire de tenir une comptabilité au sein de la SCI. 
4. Favoriser la transparence envers les autres associés et offrir une meilleure visibilité sur la comptabilité. 

Les pièces justificatives à conserver pour la comptabilité d’une SCI  

Même si vous n’avez pas l’obligation de tenir une comptabilité dans votre SCI, il est important de conserver toutes les pièces justificatives de vos dépenses et de vos recettes. Ces documents seront utiles en cas de contrôle fiscal ou de demande d’informations. 

Il est essentiel d’exiger que les factures soient établies au nom de la SCI et non au nom des associés. 

Quel plan comptable utiliser pour une SCI ?  

Le plan comptable d’une SCI est un document qui répertorie les numéros de compte utilisés pour la comptabilité d’une Société Civile Immobilière. 

Le plan de comptes peut varier en fonction de la nature fiscale de la SCI, mais il n’y a pas de spécificité particulière liée à ce type de société. 

Quelle comptabilité convient à une SCI familiale ?  

Une SCI familiale permet à des membres de la famille ou des alliances de faciliter la détention, la gestion et éventuellement la transmission de biens. Par défaut, la comptabilité d’une SCI familiale sera la même que celle d’une SCI à l’impôt sur le revenu (IR) classique, et elle est considérée comme « transparente ». Toutefois, il est possible d’opter pour l’impôt sur les sociétés (IS), mais cette option est irréversible. 

Il est donc nécessaire de tenir une comptabilité régulière et de respecter les obligations comptables.

Est-il obligatoire de faire appel à un expert-comptable pour une SCI (Société Civile Immobilière) ?  

Faire appel à un expert-comptable en ligne n’est pas obligatoire pour une SCI. Cependant, cela présente de nombreux avantages. 

Lorsqu’il n’y a qu’un seul bien, tenir une comptabilité sur un tableau Excel n’est pas compliqué. Cependant, si vous acquérez plusieurs biens, en tant que gérant, vous risquez de vous retrouver rapidement dépassé. Faire appel à un expert-comptable vous permet d’avoir une vision claire de l’ensemble du patrimoine de votre SCI. 

L’expert-comptable apporte son expertise et effectue une veille constante de la législation pour garantir que toutes les obligations comptables et fiscales de votre société sont correctement remplies. Il est nécessaire pour certifier et garantir la crédibilité et la cohérence des comptes de votre société. En tant que gérant, vous déléguez ainsi la responsabilité de la tenue de votre comptabilité à l’expert-comptable. 

Enfin, conformément à son code de déontologie, l’expert-comptable a un devoir de conseil. En tant que membre de l’ordre des experts-comptables, il est en mesure de vous fournir des conseils techniques en matière de comptabilité, de fiscalité et même de conseils juridiques. De plus, il apporte un regard objectif pour les décisions futures et la gestion de votre SCI afin d’optimiser la fiscalité et vos investissements.