CHARGES RECUPERABLES ET NON RECUPERABLES, COMMENT LES DIFFERENCIER ?

Le temps où les propriétaires pouvaient faire supporter à leurs locataires toutes les charges liées à un local commercial est révolu. Les charges récupérables sont désormais limitées et les autorités publiques exigent une répartition plus équitable. 

Le bail commercial est un contrat de location moins réglementé que ceux qui régissent les relations entre propriétaires et locataires de logements nus ou meublés. Il offre une plus grande latitude aux deux parties pour convenir des modalités de location. Ainsi, de nombreuses clauses peuvent être ajoutées à un bail commercial et des avenants peuvent être régulièrement signés. 

Les baux dits « triple net » sont maintenant interdits.  

Par le passé, certains propriétaires ont peut-être abusé de cette liberté en signant des baux dans lesquels tous les frais liés à la gestion des lieux (entretien des espaces communs, assurances, etc.), aux travaux et à la fiscalité (taxes foncières) étaient à la charge du locataire, déchargeant ainsi le propriétaire de toute dépense. Cette époque est révolue. Les autorités publiques ont établi des règles visant à équilibrer davantage les obligations des deux parties, à l’image des baux d’habitation où les charges récupérables sont clairement énumérées. 

Il est important de noter que ces nouvelles règles visant à une meilleure répartition des charges ne s’appliquent pas aux baux commerciaux conclus ou renouvelés avant le 5 novembre 2014. 

Qui paie quoi ? est aujourd’hui indiqué dans le bail 

Aujourd’hui, un contrat de bail commercial doit inclure un inventaire détaillé qui répartit les charges et les dépenses entre le locataire et le propriétaire. Tout comme dans les logements, les dépenses d’entretien et de réparations courantes sont généralement à la charge du locataire, sauf exceptions, tandis que les dépenses liées aux grosses réparations incombent au propriétaire. 

Cet inventaire doit décrire les catégories de charges de copropriété, les impôts, les taxes et les redevances liés au local loué, ainsi que leur répartition entre le propriétaire et le locataire. Si le local compte plusieurs locataires, le bail doit préciser la répartition des charges et/ou le coût des travaux entre les différents locataires, en fonction de la surface exploitée. 

Les charges imputables au bailleur 

Les charges imputables au propriétaire comprennent les frais et les honoraires liés aux grosses réparations du bâtiment (comme les murs de soutènement, la charpente, la toiture…), les frais liés aux travaux de mise aux normes ou de lutte contre la vétusté nécessitant des grosses réparations, les honoraires de gestion des loyers du local loué ou de l’immeuble, ainsi que les impôts, les taxes et les redevances liés à la propriété des locaux, y compris la contribution économique territoriale (CET). 

Il est à noter que le locataire ne peut pas exiger que des travaux d’embellissement dont le coût dépasse celui d’une simple réparation à l’identique soient considérés comme des grosses réparations. 

Les charges récupérables sur le locataire 

Si le propriétaire souhaite que le locataire assume certaines charges qui lui incombent normalement, cela doit être clairement stipulé dans le contrat de bail. Si cette disposition n’est pas mentionnée dans une clause spécifique, les charges en question ne pourront pas être récupérées auprès du locataire. Il est cependant important d’être raisonnable, car la jurisprudence montre que les juges donnent parfois raison aux locataires qui estiment être trop lourdement chargés, même s’ils ont accepté des clauses particulières. Un partage trop déséquilibré pourrait jouer en défaveur du propriétaire. 

Les charges récupérables sur le locataire comprennent les dépenses d’eau, d’électricité et de gaz, les dépenses d’entretien et de réparations courantes telles que la peinture, les revêtements de sol, les appareils de chauffage, les installations sanitaires, les frais de copropriété tels que la quote-part des frais liés à l’ascenseur ou au personnel d’entretien, les travaux d’embellissement dont le coût dépasse celui du remplacement à l’identique, ainsi que les frais fiscaux tels que la taxe foncière et les impôts, les taxes et les redevances liés à l’usage du local. 

Chaque année, il est nécessaire de procéder à une régularisation des charges. Le propriétaire doit envoyer à son locataire un état récapitulatif avant le 30 septembre de l’année suivante. Si le local commercial fait partie d’une copropriété, l’état récapitulatif doit être envoyé au locataire dans un délai maximum de 3 mois après la réception des charges de copropriété pour l’exercice annuel. 

En tant que bailleur, il est obligatoire de fournir à votre locataire les justificatifs des charges, impôts, taxes et redevances qui lui sont imputés. 

Pendant la durée du bail, vous avez également l’obligation d’informer votre locataire de la création de nouvelles charges. Lors de la signature du bail, puis tous les 3 ans (dans les 2 mois suivant l’échéance triennale), vous devez envoyer au locataire les informations suivantes : l’état récapitulatif des travaux réalisés au cours des 3 années précédentes, avec leur coût, l’état prévisionnel des travaux que vous envisagez réaliser au cours des 3 années suivantes, ainsi que le budget prévisionnel de ces travaux.