CAUTION, GAPD OU DEPOT DE GARANTIE ?

La garantie à première demande (GAPD) 

La garantie à première demande, similaire à une caution bancaire, offre une protection contre les risques de dégradation de la propriété et de défaut de paiement des loyers. Pour le locataire, cela implique le dépôt d’une somme maximale sur un compte bloqué auprès d’une banque, correspondant par exemple à trois mois de loyer ainsi qu’à trois mois supplémentaires en tant que dépôt de garantie. 

Du point de vue du propriétaire, cette garantie présente de nombreux avantages. En cas de problème, il lui suffit d’envoyer une simple lettre recommandée à la banque pour obtenir les fonds demandés. Il recevra alors cette somme dans un délai d’un mois, sans avoir à remplir d’autres formalités. C’est donc bien plus simple qu’une caution bancaire, qui oblige le propriétaire à prouver auprès de la banque qu’il a subi un préjudice, voire à engager des procédures judiciaires pour obtenir le paiement. 

Pour une entreprise occupant plusieurs sites, cette garantie à première demande présente également des avantages. Imaginons qu’elle loue son siège social, deux entrepôts et six points de vente. Si l’entreprise est financièrement solide, elle pourra probablement négocier une seule garantie à première demande couvrant les neuf sites. Ainsi, les risques sont mutualisés, évitant ainsi la nécessité de fournir neuf cautions bancaires et de bloquer l’équivalent de 27 mois de loyer (9 x 3 mois). L’entreprise aura donc moins de fonds à immobiliser. 

En revanche, une entreprise qui n’occupe qu’un seul site n’a pas intérêt à choisir cette option. En effet, elle devra bloquer la même somme qu’une caution classique, en plus de rémunérer la banque pour ce service. 

Il convient de noter qu’il existe une exception : la négociation est envisageable si l’entreprise dispose d’autres garanties négociées globalement avec sa banque. 

Le dépôt de garantie  

Selon les usages, le propriétaire a le droit de demander au locataire un dépôt d’argent afin de se prémunir contre toute violation de ses obligations stipulées dans le contrat de bail. Par exemple, si le locataire quitte les lieux sans avoir payé le dernier loyer ou s’il effectue des travaux sans autorisation, le propriétaire peut retenir tout ou partie du dépôt de garantie. 

Montant et intérêts potentiels  

Le montant du dépôt est fixé par l’article L. 145-40 du Code du commerce, qui stipule que les loyers payés d’avance, quelle que soit leur forme, y compris à titre de garantie, génèrent des intérêts au profit du locataire, au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titres, pour les sommes excédant le prix de deux termes de loyer. 

En d’autres termes, si le dépôt de garantie (auquel on ajoute le loyer payé d’avance) dépasse deux fois le montant d’un terme de loyer, l’excédent génère des intérêts au bénéfice du locataire. 

Un terme de loyer peut correspondre à un mois, un trimestre ou même une année, selon les dispositions du bail. Voici quelques exemples : 

• Loyer mensuel de 2000 € et dépôt fixé à 5000 € : 1000 € génère des intérêts. Calcul : 5000 € – (2000 € x 2) = 1000 €. 

• Loyer trimestriel de 6000 € et dépôt fixé à 5000 € : aucun intérêt n’est dû au locataire. 

La clause privant la partie excessive du dépôt de garantie de tout intérêt est considérée comme « non écrite ». Par conséquent, le locataire peut demander le remboursement des intérêts à tout moment. Ces intérêts sont calculés sur la base du taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titres. 

Révision et restitution du dépôt  

Dans de nombreux cas, le montant du dépôt de garantie est lié au loyer (par exemple, deux termes de loyer). Ainsi, à chaque révision du loyer, le montant du dépôt de garantie est automatiquement ajusté pour correspondre en permanence à deux termes de loyer. 

Après l’état des lieux de sortie et la remise des clés, si le locataire a rempli correctement ses obligations, le dépôt de garantie doit lui être restitué. Cependant, la loi ne prévoit pas de délai précis pour la restitution. Cette question peut être réglée par une clause spécifique dans le bail. À défaut, le propriétaire doit rembourser la somme dans un « délai raisonnable », généralement entre 1 et 2 mois. 

La caution  

Le contrat de cautionnement est défini à l’article 2288 du Code civil, selon lequel « celui qui se porte caution pour une obligation s’engage envers le créancier à satisfaire cette obligation si le débiteur ne le fait pas lui-même ». 

En d’autres termes, si le locataire ne remplit pas ses obligations contractuelles, notamment le paiement des loyers, le propriétaire peut demander à une autre personne de prendre en charge le règlement à sa place. 

Le contrat de cautionnement peut être souscrit par plusieurs personnes dans le cadre d’un bail commercial : 

• Un tiers au contrat : caution pour les loyers impayés par le locataire. 

• Le locataire principal : caution pour les loyers dus par le sous-locataire (clause de solidarité). 
• Le dirigeant de la société titulaire du bail : caution pour les loyers impayés par la société. 

Lorsque le locataire mentionné dans le bail est une SARL (ou une EURL), une SAS (ou une SASU) ou une SA, le propriétaire demande souvent au dirigeant de se porter caution pour la société. 

Le dirigeant s’engage ainsi à payer avec ses biens personnels si la société ne s’acquitte pas de ses loyers. 

Si le dirigeant est marié sous le régime de la communauté réduite aux acquêts, le propriétaire peut également exiger l’engagement du conjoint afin que les biens communs du couple soient engagés en cas de recours à la caution. Cependant, les biens propres du conjoint ne sont pas concernés (article 1415 du Code civil). 

Le contrat de cautionnement est strictement encadré par la loi. La violation de certaines règles peut entraîner l’annulation pure et simple du contrat.